Saneamiento físico Legal

El saneamiento físico legal de predios es el conjunto de pasos orientados a la regularización y formalización del derecho de propiedad u otros derechos reales. Es decir, con el saneamiento se busca “perfeccionar” el derecho que se tiene sobre un bien con la finalidad de que quede “apto” para su inscripción en el registro. Entonces, podemos decir que la finalidad última del saneamiento de predios es la inscripción en registros públicos.

Consultas rápidas y procesos agiles.

El saneamiento físico legal de predios es el trámite destinado a la regularización de la documentación de la propiedad del terreno en primer lugar, y luego de la construcción que se haya edificado sobre el predio (de ser el caso) con el objeto de obtener la titulación o acreditación idónea para su acceso a los Registros Públicos.

Entonces, podemos decir que para registrar un bien es indispensable que antes hayamos saneado el título de propiedad, o sea, que hayamos acreditado la propiedad del terreno sobre el cual se levanta nuestra edificación.

El saneamiento, como se dijo, es un conjunto de actos orientados a un fin determinado: la inscripción. Entonces el saneamiento como actividad consiste en reunir una serie de requisitos (planos, informes, títulos) y seguir meticulosamente una serie de trámites (llenado de formularios, elevación de documentos a escritura pública) que nos conducen a la inscripción del predio.

Ahora bien, la cantidad y las características de los actos estarán determinadas por el estado físico y legal del predio. De hecho, mientras menos perfectos sean los derechos que se tengan sobre este, mayor será también la cantidad y complejidad de los actos que tendrán que realizarse.

A nuestro criterio son dos las razones fundamentales por las cuales se explica la importancia del registro de un predio:

  • La primera está relacionada con los efectos protectores que se proyectan sobre el bien cuando este se encuentra inscrito. Siendo así, la inscripción en el registro protege al propietario de terceros que con mala fe pretenda adquirir el terreno o predio, por ejemplo, mediante una compraventa, ya que en ningún caso este puede alegar desconocimiento de lo registrado.

  • La segunda está relacionada con un fin práctico y esto es que la inscripción del predio en el registro facilita su transferencia, ya que los interesados en la compra de un predio le dan preferencia, por razones de seguridad, a los bienes inscritos sobre los bienes que no lo están.



Inmatriculación de Predio

Según el decreto, publicado el 23 de setiembre en el Diario Oficial El Peruano, cualquier persona natural o jurídica que quiera proceder al registro de su predio deberá contar con el título o títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años. La inmatriculación es la incorporación al Registro Público de la Propiedad de un bien inmueble, hasta entonces carente de antecedentes registrales, y puede ser judicial o administrativa, según el órgano que la acuerde y ante el cual se solicite, pues se trata de procedimientos distintos con formalidades y alcances diferentes.

¿Qué registros los conforman?

  1. Registro de Predios.
  2. Registro de Concesiones para la Explotación de Servicios Públicos.
  3. Registro de Derechos Mineros.
  4. Registro de Áreas Naturales Protegidas.

¿Qué actos se pueden inscribir?

  • Habilitación urbana, inmatriculación de un inmueble.
  • Compra venta, donación, anticipo de herencia.
  • Declaratoria de fabrica, reglamento interno, junta de propietarios, numeración.
  • Inscripción de hipotecas, modificación, cancelación, anotación de demanda.
  • Acumulación de lotes urbanos, rectificación de áreas, subdivisión de lote.
  • Subdivisión con regularización de fábrica, independización.
  • Traslación de dominio por sucesión intestada y testamentaria.

Requerimientos para anotación preventiva de inmatriculación del predio

I. Título o títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años.

II. El plano elaborado y suscrito por verificador catastral de acuerdo con las características técnicas que determine la Sunarp.

III. La constancia de posesión.


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Prescripción Adquisitiva de Dominio

El código civil peruano indica que toda persona que haya poseído un bien inmueble de manera pacífica, publica, continua y como propietario, por 5 o 10 años, puede reclamar el título de propiedad del bien. A este modo de adquirir la propiedad se le denomina: Prescripción adquisitiva de dominio o Usucapión.

Tras esta afirmación la siguiente pregunta que debemos resolver es: ¿ Una vez cumplidos los requisitos para la prescripción ,cuál es la autoridad competente para que me “entregue mi título de propiedad”?

Hasta el año 1999, solamente se podía reclamar el reconocimiento de la propiedad por prescripción por la vía judicial, es decir, hasta esa fecha la única autoridad competente para reconocer la propiedad por prescripción era el juez. Sin embargo, el mismo año se promulgó la ley 27157, que estipulaba que el proceso de prescripción adquisitiva también se podía tramitar utilizando la vía notarial, es decir, la nueva ley señalaba que un NOTARIO también era competente para reconocer la propiedad por prescripción, siempre y cuando, se cumplan con los requisitos señalados por la ley.


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Sub División de Lote

Trámites Subdivisión de Predios. Es el acto mediante el cual se divide un predio en dos o más lotes; en donde los lotes resultantes cumplen con las dimensiones mínimas establecidas de acuerdo a su ubicación. Titulo que acredite la propiedad inscrito en el Registro Público de la Propiedad.

¿Cuales son los requisitos?

  1. FUHU por triplicado y debidamente suscritos.
  2. Copia literal de dominio expedida por el Registro de Predios, con una antigüedad no mayor a treinta (30) días calendario.
  3. En caso que el administrado no sea el propietario del predio, la escritura que acredite el derecho a habilitar.
  4. Si es representante de una persona jurídica, vigencia del poder expedida por el Registro de Personas Jurídicas, con una antigüedad no mayor a treinta (30) días calendario.
  5. Declaración Jurada de habilitación de los profesionales que interviene en el proyecto de encontrarse hábiles para suscribir la documentación técnica.
  6. Documentación técnica siguiente (adicionalmente podrá presentarse copia digital):
  7. Pago de derecho de trámite.Notas:
    • El Formulario y sus anexos deben ser visados en todas sus páginas y cuando corresponda, firmados por el propietario o por el solicitante y los profesionales que intervienen. Los formularios antes indicados, tienen carácter de Declaración Jurada.
    • Todos los planos y documentos técnicos deben ser firmados y sellados por el profesional responsable de los mismos, así como por el propietario o solicitante.
    • Plano de ubicación y localización del lote materia de subdivisión.
    • Plano de ubicación y localización del lote materia de subdivisión.
  1. Si es representante de una persona jurídica, vigencia del poder expedida por el Registro de Personas Jurídicas, con una antigüedad no mayor a treinta (30) días calendario.
  2. Si es representante de una persona jurídica, vigencia del poder expedida por el Registro de Personas Jurídicas, con una antigüedad no mayor a treinta (30) días calendario.
  3. Si es representante de una persona jurídica, vigencia del poder expedida por el Registro de Personas Jurídicas, con una antigüedad no mayor a treinta (30) días calendario.

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Rectificación de Área

Estás pensando en construir sobre tu lote o levantar un piso más en tu casa, pues antes de hacerlo debes verificar que el metraje que figura en la partida registral coincida con la medida real de tu propiedad. Nuetros especialistas en Peconst indican que si las medidas son distintas, no podrás solicitar una licencia de construcción hasta realizar una rectificación de áreas y linderos.

Las formas que existen para realizar la verificación son:

Por mutuo acuerdo.Se efectúa mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de los predios colindantes. Los últimos deben manifestar su conformidad con las medidas de tu propiedad.

Por vía judicial. Se tramita como proceso judicial toda rectificación cuando el área real sea mayor a la registrada y exista superposición de áreas o linderos con otro predio. También aplica cuando surge oposición de terceros

Por vía notarial. Se procesa como un asunto no contencioso ante notario siempre y cuando el área real del predio sea inferior a la registrada en la partida.

Una vez obtenida la rectificación de las áreas y linderos del predio deberá inscribirse la misma en los Registros Públicos a fin de que en la partida registral del predio obren las reales medidas del inmueble.

Requisitos

  1. FUHU - Licencia, debidamente llenado y suscrito.
  2. Anexo “F” del FUHU, debidamente llenado y suscrito.
  3. Copia literal de dominio expedida por el Registro de Predios con una antigüedad no mayor a treinta (30) días naturales.
  4. Declaración jurada de habilitación de los profesionales que intervienen en el proyecto de encontrarse hábiles para suscribir la documentación técnica.
  5. Copia del comprobante de pago por la tasa municipal correspondiente.

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Visación de Planos

El servicio de Visación de Planos es el procedimiento mediante el cual se otorgan planos y memoria descriptivas, con la finalidad de ser visadas por el área competente de la Municipalidad respectiva, con el fin de realizar trámites ante registros públicos correspondientes a prescripción adquisitiva de dominio o rectificación de área y linderos.

Ventajas

Con este procedimiento podrás

Documentos a Presentar

  1. Solicitud - declaración jurada (en formato) dirigida al Alcalde
  2. Carta Poder en caso de ser representante o apoderado de uno a varios posesionarios o propietarios acompañada de la copia de documentos de identidad de los solicitantes.
  3. Memoria Descriptiva señalando todo lo indicado en los planos como los linderos y medidas perimétricas, además las especificaciones técnicas generales de arquitectura, estructuras, instalaciones eléctricas e instalaciones sanitarias y la distribución del inmueble (2 copias)
  4. Plano Perimétrico a escala 1/50 con indicación de medidas y ángulos internos incluyendo las coordenadas geográficas WGS 84 (2 copias)
  5. Plano de ubicación a escala 1/500 y de localización a escala 1/10,000 ó 1/5,000; incluyendo las secciones de las vìas adyacentes al predio (dos copias)
  6. Plano de distribución 1/100 ó 1/50 (dos copias)
  7. Copia literal de dominio y/o documento de propiedad (en el caso de rectificación de linderos y medidas perimétricas)
  8. Pagar derecho de trámite correspondiente
  9. CD con el archivo digital de la documentación técnica.

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La búsqueda catastral es un procedimiento que algunas veces debemos realizar en el ámbito de los bienes raíces. Este procedimiento originará un Certificado de Búsqueda Catastral, que es un certificado compendioso que acredita si un determinado predio se encuentra inmatriculado o no; o, si parcialmente forma parte de un predio ya inscrito. También acredita la existencia de superposición o no de áreas, conforme al inciso (d) del artículo 132 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.

Por ello, la búsqueda catastral se solicita cuando:

  1. Se desconoce el nombre del último propietario inscrito y/o el Número de Tomo y Folio, Ficha o Partida Electrónica de la propiedad
  2. Se quiere iniciar un proceso de rectificación de áreas
  3. Se quiere determinar si hay superposición de áreas

REQUISISTOS:

  • Plano de ubicación-localización y perimétrico.
  • Memoria Descriptiva.
  • Documentos que acredite la propiedad (opcional).

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¿Deseas vender parte de tu propiedad o repartirla entre tus hijos? Para que sea posible debes dividir el bien en dos o más predios independientes. Nuestros especialistas en Peconst indica que este trámite se llama independización de inmueble.

Existen dos clases de independización:

  • Por subdivisión: es un procedimiento en el cual se divide un terreno en dos o más lotes. En este caso las propiedades resultantes no tienen vínculo entre sí, es decir, cada una tiene ingreso directo desde la calle.
  • De régimen de propiedad horizontal: consiste en dividir la edificación que se encuentra sobre un terreno en una o más viviendas resultantes de los diferentes pisos. En este caso se emiten varias partidas independientes, pero se encuentran bajo un régimen de copropiedad, y se debe imponer un reglamento interno y establecer una junta de propietarios, conformada para tomar decisiones sobre las áreas comunes (pasillos, ingreso)”, recalca Alcántara.

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