Saneamiento físico Legal

El saneamiento físico legal de predios es el conjunto de pasos orientados a la regularización y formalización del derecho de propiedad u otros derechos reales. Es decir, con el saneamiento se busca “perfeccionar” el derecho que se tiene sobre un bien con la finalidad de que quede “apto” para su inscripción en el registro. Entonces, podemos decir que la finalidad última del saneamiento de predios es la inscripción en registros públicos.

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El saneamiento físico legal de predios es el trámite destinado a la regularización de la documentación de la propiedad del terreno en primer lugar, y luego de la construcción que se haya edificado sobre el predio (de ser el caso) con el objeto de obtener la titulación o acreditación idónea para su acceso a los Registros Públicos.

Entonces, podemos decir que para registrar un bien es indispensable que antes hayamos saneado el título de propiedad, o sea, que hayamos acreditado la propiedad del terreno sobre el cual se levanta nuestra edificación.

El saneamiento, como se dijo, es un conjunto de actos orientados a un fin determinado: la inscripción. Entonces el saneamiento como actividad consiste en reunir una serie de requisitos (planos, informes, títulos) y seguir meticulosamente una serie de trámites (llenado de formularios, elevación de documentos a escritura pública) que nos conducen a la inscripción del predio.

Ahora bien, la cantidad y las características de los actos estarán determinadas por el estado físico y legal del predio. De hecho, mientras menos perfectos sean los derechos que se tengan sobre este, mayor será también la cantidad y complejidad de los actos que tendrán que realizarse.

A nuestro criterio son dos las razones fundamentales por las cuales se explica la importancia del registro de un predio:

  • La primera está relacionada con los efectos protectores que se proyectan sobre el bien cuando este se encuentra inscrito. Siendo así, la inscripción en el registro protege al propietario de terceros que con mala fe pretenda adquirir el terreno o predio, por ejemplo, mediante una compraventa, ya que en ningún caso este puede alegar desconocimiento de lo registrado.

  • La segunda está relacionada con un fin práctico y esto es que la inscripción del predio en el registro facilita su transferencia, ya que los interesados en la compra de un predio le dan preferencia, por razones de seguridad, a los bienes inscritos sobre los bienes que no lo están.


Inmatriculación de Predio

La inmatriculación es la incorporación al Registro Público de la Propiedad de un bien inmueble, hasta entonces carente de antecedentes registrales, y puede ser judicial o administrativa, según el órgano que la acuerde y ante el cual se solicite, pues se trata de procedimientos distintos con formalidades y alcances diferentes.

La inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro

¿Qué registros los conforman?

  1. Registro de Predios.
  2. Registro de Concesiones para la Explotación de Servicios Públicos.
  3. Registro de Derechos Mineros.
  4. Registro de Áreas Naturales Protegidas.

¿Qué actos se pueden inscribir?

  • Habilitación urbana, inmatriculación de un inmueble.
  • Compra venta, donación, anticipo de herencia.
  • Declaratoria de fabrica, reglamento interno, junta de propietarios, numeración.
  • Inscripción de hipotecas, modificación, cancelación, anotación de demanda.
  • Acumulación de lotes urbanos, rectificación de áreas, subdivisión de lote.
  • Subdivisión con regularización de fábrica, independización.
  • Traslación de dominio por sucesión intestada y testamentaria.

Requerimientos para anotación preventiva de inmatriculación del predio

I. Título o títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años.

II. El plano elaborado y suscrito por verificador catastral de acuerdo con las características técnicas que determine la Sunarp.

III. La constancia de posesión.

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Prescripción Adquisitiva de Dominio

La prescripción adquisitiva de dominio es un mecanismo legal que permite al poseedor de un bien adquirir la propiedad del mismo, siempre y cuando haya cumplido con desarrollar una conducta establecida por ley y en un período de tiempo determinado.

Ejemplo Práctico

Tu familia vive en la misma casa desde hace 50 años, cuando los abuelos la compraron. Ellos ya fallecieron y no dejaron documento alguno sobre la adquisición del predio. Al averiguar la situación registral del inmueble en Registros Públicos (Sunarp), descubres que -¡oh, sorpresa!- la casa no está inscrita a nombre de tus abuelos, sino del anterior dueño, y que no hay manera de ubicar a esa persona o a sus herederos. Es decir, no saben qué deben hacer para regularizar esta situación e inscribir el inmueble a nombre de ustedes. Frente a esta situación, lo mejor es realizar una Prescripción Adquisitiva.

Por lo general, la prescripción adquisitiva se realiza de dos maneras, a través de un proceso judicial, que puede ser respecto de predios urbanos y rurales, o de un trámite notarial, que es solo respecto de predios urbanos con o sin edificación.

¿QUÉ ES UNA BÚSQUEDA CATASTRAL?

Es el certificado de búsqueda catastral constituye un certificado que acredita si, un determinado predio se encuentra registrado o no; o si parcialmente forma parte de un predio inscrito. También acredita la existencia o no de superposiciones de áreas. Dicho en otras palabras, con el certificado de búsqueda catastral se informa al interesado si el predio tiene o carece de antecedentes registrales, sea de manera total o parcial.

Muchas veces suceden que empresarios o inversionistas identifican un espacio de terreno adecuado para sus actividades, sea una industria una habilitación urbana nueva u otras, dependiendo de las dimensiones y características del terreno sin embargo no siempre es fácil identificar al propietario del terreno sea un particular, sea el estado, o si, por el contrario sea un particular, sea el estado, o si, por el contrario el terreno sea un particular, sea el estado, o si, por el contrario el terreno no cuenta con antecedentes registrales, y es factible realizar una inmatriculación del mencionado terreno.

REQUISISTOS:

  • Plano de ubicación-localización y perimétrico.
  • Memoria Descriptiva.
  • Documentos que acredite la propiedad (opcional).

Hablaremos primero sobre la independización a nivel general, para ubicarnos. Cuando hablamos de un predio estamos hablando del lugar donde nosotros habitamos, nuestra casa o departamento (pueden ser también los centros comerciales, porque un predio tiene un concepto amplio). En el derecho registral español el predio es conocido como finca.

La independización significa que yo tengo un predio, del cual, si hablamos en aspectos urbanos, voy a extraer una porción del inmueble para colocarlo en una nueva partida registral. Es decir, yo estoy hablando de un aspecto físico, un predio que me va a originar una independización de un bien en una nueva partida registral. ¿Podríamos decir que estamos partiendo el bien? Sí, por decirlo en sencillo.

Ejemplo: yo tengo quinientos metros cuadrados y lo parto en dos. Ese es el concepto bien básico. Si vamos a conceptos más elaborados, desde el derecho civil, la independización es un derecho que yo ejerzo sobre mi propiedad, entonces ese derecho tiene una directa relación con el derecho registral. Todos conocemos que en registros públicos existen partidas registrales, y en las partidas registrales es donde yo voy a registrar el predio. Y antes de la independización se hace la inmatriculación, cuando por primera vez se abre una partida registral. La independización implica que hubo un acto previo de inmatriculación.

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