Saneamiento físico Legal

El saneamiento físico legal de predios es el conjunto de pasos orientados a la regularización y formalización del derecho de propiedad u otros derechos reales. Es decir, con el saneamiento se busca “perfeccionar” el derecho que se tiene sobre un bien con la finalidad de que quede “apto” para su inscripción en el registro. Entonces, podemos decir que la finalidad última del saneamiento de predios es la inscripción en registros públicos.

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El saneamiento físico legal de predios es el trámite destinado a la regularización de la documentación de la propiedad del terreno en primer lugar, y luego de la construcción que se haya edificado sobre el predio (de ser el caso) con el objeto de obtener la titulación o acreditación idónea para su acceso a los Registros Públicos.

Entonces, podemos decir que para registrar un bien es indispensable que antes hayamos saneado el título de propiedad, o sea, que hayamos acreditado la propiedad del terreno sobre el cual se levanta nuestra edificación.

El saneamiento, como se dijo, es un conjunto de actos orientados a un fin determinado: la inscripción. Entonces el saneamiento como actividad consiste en reunir una serie de requisitos (planos, informes, títulos) y seguir meticulosamente una serie de trámites (llenado de formularios, elevación de documentos a escritura pública) que nos conducen a la inscripción del predio.

Ahora bien, la cantidad y las características de los actos estarán determinadas por el estado físico y legal del predio. De hecho, mientras menos perfectos sean los derechos que se tengan sobre este, mayor será también la cantidad y complejidad de los actos que tendrán que realizarse.

A nuestro criterio son dos las razones fundamentales por las cuales se explica la importancia del registro de un predio:

  • La primera está relacionada con los efectos protectores que se proyectan sobre el bien cuando este se encuentra inscrito. Siendo así, la inscripción en el registro protege al propietario de terceros que con mala fe pretenda adquirir el terreno o predio, por ejemplo, mediante una compraventa, ya que en ningún caso este puede alegar desconocimiento de lo registrado.

  • La segunda está relacionada con un fin práctico y esto es que la inscripción del predio en el registro facilita su transferencia, ya que los interesados en la compra de un predio le dan preferencia, por razones de seguridad, a los bienes inscritos sobre los bienes que no lo están.



Inmatriculación de Predio

La inmatriculación es la incorporación al Registro Público de la Propiedad de un bien inmueble, hasta entonces carente de antecedentes registrales, y puede ser judicial o administrativa, según el órgano que la acuerde y ante el cual se solicite, pues se trata de procedimientos distintos con formalidades y alcances diferentes.

La inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro

¿Qué registros los conforman?

  1. Registro de Predios.
  2. Registro de Concesiones para la Explotación de Servicios Públicos.
  3. Registro de Derechos Mineros.
  4. Registro de Áreas Naturales Protegidas.

¿Qué actos se pueden inscribir?

  • Habilitación urbana, inmatriculación de un inmueble.
  • Compra venta, donación, anticipo de herencia.
  • Declaratoria de fabrica, reglamento interno, junta de propietarios, numeración.
  • Inscripción de hipotecas, modificación, cancelación, anotación de demanda.
  • Acumulación de lotes urbanos, rectificación de áreas, subdivisión de lote.
  • Subdivisión con regularización de fábrica, independización.
  • Traslación de dominio por sucesión intestada y testamentaria.

Requerimientos para anotación preventiva de inmatriculación del predio

I. Título o títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años.

II. El plano elaborado y suscrito por verificador catastral de acuerdo con las características técnicas que determine la Sunarp.

III. La constancia de posesión.

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Prescripción Adquisitiva de Dominio

La prescripción adquisitiva de dominio es un mecanismo legal que permite al poseedor de un bien adquirir la propiedad del mismo, siempre y cuando haya cumplido con pagos de derechos de autovaluos a la SATH y establecida por ley y en un período de tiempo determinado.

Ejemplo Práctico

Tu familia vive en la misma casa desde hace 50 años, cuando los abuelos la compraron. Ellos ya fallecieron y no dejaron documento alguno sobre la adquisición del predio. Al averiguar la situación registral del inmueble en Registros Públicos (Sunarp), descubres que -¡oh, sorpresa!- la casa no está inscrita a nombre de tus abuelos, sino del anterior dueño, y que no hay manera de ubicar a esa persona o a sus herederos. Es decir, no saben qué deben hacer para regularizar esta situación e inscribir el inmueble a nombre de ustedes. Frente a esta situación, lo mejor es realizar una Prescripción Adquisitiva.

Por lo general, la prescripción adquisitiva se realiza de dos maneras, a través de un proceso judicial, que puede ser respecto de predios urbanos y rurales, o de un trámite notarial, que es solo respecto de predios urbanos con o sin edificación.

Sub División de Lote

Trámites Subdivisión de Predios. Es el acto mediante el cual se divide un predio en dos o más lotes; en donde los lotes resultantes cumplen con las dimensiones mínimas establecidas de acuerdo a su ubicación. Titulo que acredite la propiedad inscrito en el Registro Público de la Propiedad.

Ventajas

Ayuda a facilitar la venta de un predio matriz a lotes comerciales.

¿Cuales son los requisitos?

  1. FUHU por triplicado y debidamente suscritos.
  2. Copia literal de dominio expedida por el Registro de Predios, con una antigüedad no mayor a treinta (30) días calendario.
  3. En caso que el administrado no sea el propietario del predio, la escritura que acredite el derecho a habilitar.
  4. Si es representante de una persona jurídica, vigencia del poder expedida por el Registro de Personas Jurídicas, con una antigüedad no mayor a treinta (30) días calendario.
  5. Declaración Jurada de habilitación de los profesionales que interviene en el proyecto de encontrarse hábiles para suscribir la documentación técnica.
  6. Documentación técnica siguiente (adicionalmente podrá presentarse copia digital):
  7. Pago de derecho de trámite.Notas:
    • El Formulario y sus anexos deben ser visados en todas sus páginas y cuando corresponda, firmados por el propietario o por el solicitante y los profesionales que intervienen. Los formularios antes indicados, tienen carácter de Declaración Jurada.
    • Todos los planos y documentos técnicos deben ser firmados y sellados por el profesional responsable de los mismos, así como por el propietario o solicitante.
    • Plano de ubicación y localización del lote materia de subdivisión.
    • Plano de ubicación y localización del lote materia de subdivisión.
  1. Si es representante de una persona jurídica, vigencia del poder expedida por el Registro de Personas Jurídicas, con una antigüedad no mayor a treinta (30) días calendario.
  2. Si es representante de una persona jurídica, vigencia del poder expedida por el Registro de Personas Jurídicas, con una antigüedad no mayor a treinta (30) días calendario.
  3. Si es representante de una persona jurídica, vigencia del poder expedida por el Registro de Personas Jurídicas, con una antigüedad no mayor a treinta (30) días calendario.

Rectificación de Área

Ayuda a corregir los desacuerdos documentarios y físicos de un terreno.

Ventajas

Las ventajas de realizar una sub division de lotes son varias, ya que te permite desarrrollar:

  • Habilitaciones Urbanas
  • Compra y venta del terreno
  • Licencias de Construcción
  • etc.

Requisitos

  1. FUHU - Licencia, debidamente llenado y suscrito.
  2. Anexo “F” del FUHU, debidamente llenado y suscrito.
  3. Copia literal de dominio expedida por el Registro de Predios con una antigüedad no mayor a treinta (30) días naturales.
  4. Declaración jurada de habilitación de los profesionales que intervienen en el proyecto de encontrarse hábiles para suscribir la documentación técnica.
  5. Copia del comprobante de pago por la tasa municipal correspondiente.
Nota: En caso que el solicitante no sea el propietario del predio, se deberá presentar la escritura pública que acredite el derecho a habilitar. Si el solicitante es una persona jurídica se acompañará vigencia de poder expedida por el Registro de Personas Jurídicas con una antigüedad no mayor a treinta (30) días naturales.

Visación de Planos

La visación de planos consiste en la constatación por parte del funcionario municipal de que lo plasmado en los planos que se presentan corresponden a la realidad. En todo caso podemos considerar que el funcionario municipal da fe de la veracidad en lo plasmado en el plano.

Procedimiento mediante el cual se otorgan planos y memoria descriptivas, con la finalidad de ser visadas por el área competente de la Municipalidad respectiva.

Ventajas

Con este procedimiento podrás

Documentos a Presentar

  1. Solicitud - declaración jurada (en formato) dirigida al Alcalde
  2. Carta Poder en caso de ser representante o apoderado de uno a varios posesionarios o propietarios acompañada de la copia de documentos de identidad de los solicitantes.
  3. Memoria Descriptiva señalando todo lo indicado en los planos como los linderos y medidas perimétricas, además las especificaciones técnicas generales de arquitectura, estructuras, instalaciones eléctricas e instalaciones sanitarias y la distribución del inmueble (2 copias)
  4. Plano Perimétrico a escala 1/50 con indicación de medidas y ángulos internos incluyendo las coordenadas geográficas WGS 84 (2 copias)
  5. Plano de ubicación a escala 1/500 y de localización a escala 1/10,000 ó 1/5,000; incluyendo las secciones de las vìas adyacentes al predio (dos copias)
  6. Plano de distribución 1/100 ó 1/50 (dos copias)
  7. Copia literal de dominio y/o documento de propiedad (en el caso de rectificación de linderos y medidas perimétricas)
  8. Pagar derecho de trámite correspondiente
  9. CD con el archivo digital de la documentación técnica.

¿QUÉ ES UNA BÚSQUEDA CATASTRAL?

Es el certificado de búsqueda catastral constituye un certificado que acredita si, un determinado predio se encuentra registrado o no; o si parcialmente forma parte de un predio inscrito. También acredita la existencia o no de superposiciones de áreas. Dicho en otras palabras, con el certificado de búsqueda catastral se informa al interesado si el predio tiene o carece de antecedentes registrales, sea de manera total o parcial.

Muchas veces suceden que empresarios o inversionistas identifican un espacio de terreno adecuado para sus actividades, sea una industria una habilitación urbana nueva u otras, dependiendo de las dimensiones y características del terreno sin embargo no siempre es fácil identificar al propietario del terreno sea un particular, sea el estado, o si, por el contrario sea un particular, sea el estado, o si, por el contrario el terreno sea un particular, sea el estado, o si, por el contrario el terreno no cuenta con antecedentes registrales, y es factible realizar una inmatriculación del mencionado terreno.

REQUISISTOS:

  • Plano de ubicación-localización y perimétrico.
  • Memoria Descriptiva.
  • Documentos que acredite la propiedad (opcional).

Hablaremos primero sobre la independización a nivel general, para ubicarnos. Cuando hablamos de un predio estamos hablando del lugar donde nosotros habitamos, nuestra casa o departamento (pueden ser también los centros comerciales, porque un predio tiene un concepto amplio). En el derecho registral español el predio es conocido como finca.

La independización significa que yo tengo un predio, del cual, si hablamos en aspectos urbanos, voy a extraer una porción del inmueble para colocarlo en una nueva partida registral. Es decir, yo estoy hablando de un aspecto físico, un predio que me va a originar una independización de un bien en una nueva partida registral. ¿Podríamos decir que estamos partiendo el bien? Sí, por decirlo en sencillo.

Ejemplo: yo tengo quinientos metros cuadrados y lo parto en dos. Ese es el concepto bien básico. Si vamos a conceptos más elaborados, desde el derecho civil, la independización es un derecho que yo ejerzo sobre mi propiedad, entonces ese derecho tiene una directa relación con el derecho registral. Todos conocemos que en registros públicos existen partidas registrales, y en las partidas registrales es donde yo voy a registrar el predio. Y antes de la independización se hace la inmatriculación, cuando por primera vez se abre una partida registral. La independización implica que hubo un acto previo de inmatriculación.


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