PRESUPUESTO DE OBRA

PRESUPUESTO DE OBRA

¿QUÉ ES EL PRESUPUESTO DE OBRA?

Algunas definiciones de presupuestar:

  • Es la predicción monetaria que representa realizar una actividad o tarea determinada.
  • Cálculo aproximado del costo de una obra.
  • Es la expresión en cifras monetarias del programa de trabajo previsto en un proyecto.
  • Es el monto que se autoriza como apropiación para invertir en la materialización de un proyecto específico.

Presupuestar una obra, es establecer de qué está compuesta (composición cualitativa) y cuántas unidades de cada componente se requieren (composición cuantitativa) para, finalmente, aplicar precios a cada uno y obtener su valor en un momento dado.

Previamente se debe someter el proyecto a los siguientes análisis:

  • Análisis Geométrico. Significa el estudio de los planos de construcción, es decir la determinación de la cantidad de volúmenes en la obra (cómputos métricos, análisis de precios unitarios).
  • Análisis Estratégico. Que es la definición de la forma en que se ejecutará, administrará y coordinara la construcción de la obra o el desarrollo de esta. Esto genera determinadas actividades que deben realizarse, pero que no se encuentran en los planos de construcción, sin embargo, todas éstas actividades tienen un costo en lo que representa el presupuesto de la obra.
  • Análisis del Entorno. Definición y valorización de costos no ligados a la ejecución física de actividades o de su administración y control, sino de requerimientos profesionales, de mercado o imposiciones gubernamentales (conexión a servicios públicos, trabajos de mitigación de impacto ambiental, etc.)


  • PRESUPUESTO Y COSTOS DE CONSTRUCCIÓN.
    El presupuesto en construcción es una herramienta que tiene por objeto determinar anticipadamente el costo de la ejecución material de una obra.Elaboración del Presupuesto.Se realiza con base en los planos y en las especificaciones técnicas de un proyecto, además de otras condiciones de ejecución, se elaboran los cómputos de los trabajos a ejecutar, se hacen los análisis de precios unitarios de los diversos ítems y se establecen los valores parciales de los capítulos en que se agrupan los ítems, y así obtener el valor total de la obra. Los pasos a seguir son:

    • Listado de precios básicos.- El presupuesto debe incluir la lista de precios básicos de materiales, equipos y salarios utilizados.
    • Análisis unitarios.- Incluye indicaciones de cantidades y costos de materiales, transportes, desperdicios, rendimientos, costo de mano de obra, etc.
    • Presupuesto por capítulos.- Los costos de obra se presentan divididos por capítulos de acuerdo con el sistema de construcción, contratación, programación, etc.
    • Componentes del presupuesto.- Se presenta el desglose del presupuesto con las cantidades y precios totales de sus componentes divididos así: materiales, mano de obra, subcontratos, equipos y gastos generales. Finalmente en: costos directos y costos indirectos.
    • Fecha del presupuesto.- Se debe indicar la fecha en la que se hace el estimativo, en caso de haber proyecciones de costos en el tiempo, se deben indicar.

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SUBDIVICIÓN DE LOTES

SUBDIVICIÓN DE LOTES

En ocasiones, es necesario dividir en dos o más partes una propiedad, sea por una repartición de herencia, venta de una parte del predio, entre otros.

En estos casos, lo más común es optar por una de estas dos opciones: la subdivisión o la independización del predio, denominado “predio matriz”, ya que de él se van a originar las unidades inmobiliarias, o los sub lotes, de ser el caso.

Para ambos procedimientos, es necesario que el predio esté completamente saneado, es decir, que cuenta con declaratoria de edificación.

La independización por subdivisión, comúnmente llamada subdivisión, es el procedimiento mediante el cual se divide un lote de terreno, en dos o más lotes de terreno. La característica principal es que el resultado de este procedimiento son dos o más partidas independientes, sin ninguna relación o dependencia entre sí. Asimismo, no hay limitaciones de ningún tipo sobre la propiedad de los aires. Al ser un procedimiento que modifica el catastro, se requieren planos y códigos catastrales para inscribirlo, excepto si se procede bajo el amparo de la ley 27157, de regularización de edificaciones.

La independización en régimen de propiedad horizontal, o independización, como la llamamos por lo general, consiste en dividir la edificación que se encuentra sobre un terreno, resultando una o más unidades inmobiliarias, en los diferentes pisos de la edificación. El resultado son varias partidas independientes, que sin embargo se encuentran en un régimen de copropiedad, donde se impone un reglamento interno, y existe una junta de propietarios que lleva las decisiones correspondientes a las áreas y bienes comunes de la edificación. Bajo este régimen puede existir propiedad sólo en la primera planta, mientras que los aires, o el segundo piso corresponden a otro propietario.

Es importante asesorarse y conocer las diferencias entre estos regímenes, de manera que podamos proponer los cambios pertinentes en nuestra propiedad, y de acuerdo a nuestras necesidades.

¿Es recomendable dividir una vivienda en dos?

El propósito de dividir una casa o apartamento puede ser diverso, pero la decisión del propietario siempre debe sopesar los costos y gestión de la construcción que tendrán que afrontar, el tiempo que llevará el trabajo y todo el proceso burocrático que conlleva el proyecto. Y, por supuesto, considerar la rentabilidad que se obtendrá si la hay, para que la división se compense económicamente.

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ALBAÑILERÍA CONFINADA

ALBAÑILERÍA CONFINADA

¿QUÉ ES ALBAÑILERÍA CONFINADA?
La albañilería confinada es la técnica de construcción que se emplea normalmente para la edificación de una vivienda. En este tipo de construcción se utilizan ladrillos de arcilla cocida, columnas de amarre. Vigas soleras, etc.  En este tipo de vivienda primero se construye el muro de ladrillo, luego se procede a vaciar el concreto de las columnas de amarre y finalmente se construye el techo en conjunto con las vigas.


¿POR QUÉ ES IMPORTANTE LA ALBAÑILERÍA CONFINADA?
Desde hace muchos años atrás, las viviendas de este tipo son las construcciones más populares  en zonas urbanas de nuestro país y en la actualidad esta tendencia continúa. Por otro lado si tú estás a cargo de una obra de este tipo, debes tener en cuenta tres factores:

  1. El diseño estructural.
  2. El control de los procesos constructivos.
  3. El control de la calidad de los materiales.

Es importante que consideres estos tres factores para que una vivienda pueda soportar exitosamente los efectos devastadores de un terremoto, debe tener una estructura sólida fuerte y resistente.
Un sismo causará daños a una vivienda si esta carece de diseño estructural o si fue mal construida
La vivienda puede incluso derrumbarse causando pérdidas materiales importantes, heridas graves a sus ocupantes y hasta la muerte de algunos ellos.

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CÁLCULO ESTRUCTURAL

CÁLCULO ESTRUCTURAL


ENTÉRESE DE LAS CONSTRUCCIONES SISMO RESISTENTES

Al momento de comprar una casa o un departamento suele preferirse uno con buena ubicación, excelente disposición de los ambientes y atractivos acabados; pero en muy pocos casos nos ponemos a pensar y evaluamos qué tan antisísmica puede ser una vivienda.

Las construcciones sismo resistentes “deben ser capaces de soportar un movimiento telúrico habitual o hasta de unos 6 grados en la escala de Ritcher sin presentar algún peligro en la estructura. Inclusive, ante un sismo de 8 grados puede presentar daños pero no colapsar”.

No obstante, para lograr que una edificación sea antisísmica es preciso que estén presentes: un buen proyecto, buenos materiales y un proceso adecuado de construcción. Por ello, es importante recalcar que el proyecto debe ser diseñado obligatoriamente por un ingeniero estructural, quien hará los cálculos pertinentes para que la vivienda sea sismo resistente. Evite las construcciones informales, no confíe su vida a un maestro de obra 🚧

LOS EDIFICIOS DE AHORA

En cuanto a los edificios que se vienen construyendo en muchas zonas de Lima, “todas las edificaciones construidas en base a las especificaciones de las normas vigentes son antisísmicas. Los municipios juegan un papel importante en la seguridad del país, pues ellos se encargan de revisar los proyectos arquitectónicos y estructurales; asimismo,  deben verificar su aplicación correcta en obra”.
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TASACIONES

TASACIONES

¿Cómo calcular el valor de venta de tu casa?

Fijar el precio de venta de tu casa es una tarea difícil, pues son diversos los factores que deben evaluarse, entre ellos, la antigüedad de la vivienda.

Uno de los errores más frecuentes es pensar que una casa de segundo uso tiene el mismo valor que una de estreno, y tienden a sobrevalorarla.

Esto puede ocasionar que la venta se demore o se estanque. Aclaró también que otros de los factores son el estado de conservación de la propiedad, si se encuentra en una zona comercial o si los parámetros de construcción permiten más de 15 pisos.

PRECIO

Para tener un precio comercial de venta más exacto se deben sumar el valor del terreno, el valor de la construcción y el valor de las obras complementarias.

El primer monto se calcula multiplicando el precio del metro cuadrado del terreno que se maneje en esa zona (se calcula con un estudio de mercado) por los metros cuadrados de terreno que tiene tu casa

Para saber el valor de la construcción, debes multiplicar el valor de depreciación  por 1,5 si la casa está en una zona populosa, por 2 si el lugar es medianamente populoso y por 3 si es de densidad baja.

Estos valores son referenciales, pues se pueden elevar a una cifra mayor (4, 5 o 6), dependiendo de si la propiedad o la ubicación tienen otros puntos que generen interés”

Finalmente, el precio de las obras complementarias se calcula tomando como base lo que se ha añadido a la casa, como cisternas, pasamanos, cercos eléctricos, etc.

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RECTIFICACIÓN DE ÁREA

RECTIFICACIÓN DE ÁREA

RECTIFICACIÓN DE ÁREA , LINDEROS

Cuando sea necesario determinar el área, linderos y/o medidas perimétricas de un inmueble, o cuando existan discrepancias entre éstas y las que aparecen en la correspondiente partida registral, es posible recurrir ante un arquitecto para obtener su rectificación de su área de la siguiente manera:

  1. Mediante Escritura Pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes en la que estos últimos manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda.
  2. Mediante procedimiento notarial que se tramitará con los siguientes requisitos:
  • Solicitud firmada por el interesado y autorizada por abogado.
  • Plano de ubicación, de localización y perimétrico y memoria descriptiva del inmueble que reflejen situación real del predio, firmados por ingeniero o arquitecto colegiados y visados por el municipio o autoridad administrativa correspondiente.
  • Copia literal del inmueble expedida por los Registros Públicos.

Cuando el área real del inmueble es superior a la que aparece registrada, procederá éste trámite siempre y cuando exista certificación registral de que tal mayor área no se superpone a otra registrada.

Presentada la solicitud ésta se anota preventivamente en el Registro de Predios y se publica un aviso por tres días con un extracto en otro de mayor circulación, con intervalo de tres días útiles entre cada uno de ellos, notificándose a(l) titular(es) registral(es) y colindante(s).

El Notario realiza una constatación del inmueble para verificar el área, linderos y medidas perimétricas.

Transcurridos veinticinco días útiles luego de la última publicación sin que medie oposición el Notario extiende la Escritura Pública respectiva y remite partes al Registro de Predios para su inscripción.

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EXPEDIENTE TÉCNICO (volumen II)

EXPEDIENTE TÉCNICO (volumen II)


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PROCESOS CONSTRUCTIVO DE VIGAS

PROCESOS CONSTRUCTIVO DE VIGAS

ENCOFRADO DE VIGAS

Los elementos principales de los encofrados de vigas son: el fondo del encofrado, los tableros de los costados formados por tablas, barrotes y tornapuntas de soporte, y las “T”, formada por los cabezales, los pies derechos* y las crucetas.

El fondo generalmente está formado por tablas o tablones de 1 1/2” de sección por el ancho que corresponde al ancho de las vigas.

En los tableros de los costados, se emplea tablas de 1” ó de 1 1/2” montadas sobre barrotes de 2” x 3” ó 2” x 4” de sección.

Las “T” de madera cumplen la función de soportar las cargas. Los pies derechos y cabezales deben tener secciones de 2” x 3” ó 2” x 4” y la altura requerida para alcanzar el nivel del vaciado

En primer lugar, se colocarán los pies derechos que soportarán el encofrado. Éstos se regulan al contacto con el suelo por medio de cuñas de madera. Por ningún motivo se debe utilizar piedras, cartón o cualquier otro material débil, pues pueden fallar con el peso al que serán sometidos.

La distancia entre estos pies derechos deberá ser como máximo de 90 cm, de ser mayor se podrían producir hundimientos en el entablado

 

Los tablones o tableros de los costados, que servirán para dar forma a la sección de viga, contarán con espaciadores de madera y pasadores de alambre

Con estos dos elementos se garantiza que el ancho de las vigas sea el que se especifica en los planos.

 

Los barrotes, que sirven de apoyo a los tablones de los costados de la viga, serán soportados por elementos diagonales llamados tornapuntas, que los arriostran con los cabezales de las “T”

Una vez armado el enconfrado, debe verificar que esté perfectamente horizontal

Para eso, contamos  con la ayuda de un nivel  de mano

CONSIDERACIONES

_Antes de empezar a encofrar, se deberá verificar que la superficie del suelo sobre la cual se apoyarán los puntales, esté bien compactada y tenga de preferencia falso piso.  De esta manera evitaremos que los puntales se hundan y desnivelen el encofrado.

_No es recomendable usar pies derechos que estén conformados por piezas de manera empalmadas ya que los empalmes podrían fallar durante el vaciado y producir hundimiento del encofrado y posibles accidentes.

FIERRO EN VIGAS

Los planos de estructuras especificarán las medidas de los cortes y de los doblados de las barras longitudinales y de los estribos de las vigas.

Durante la instalación de la armadura, debe verificarse que los diámetros de las varillas utilizadas concuerden con el plano de estructuras. También, debe comprobarse que el espaciamiento de los estribos sea el indicado, en especial en las zonas pegadas a las columnas, ya que allí siempre se especifica una mayor concentración.

Por ejemplo, si el plano dice:

2 @ 0.05, 4 @ 0.10 y resto @ 0.25 c/ext.

Esto significa que los estribos se deben de colocar de la siguiente manera:

 

También se debe revisar que las armaduras de fierro no choquen en ningún punto con sus encofrados. Esto garantizará que después del vaciado, las piezas de fierro tengan

El debido recubrimiento de concreto. Para esto, se deben usar dados de concreto que permitan los siguientes recubrimientos :

  • En vigas de confinamiento, el recubrimiento debe tener 3 cm.
  • Para las vigas peraltadas, este recubrimiento deberá ser de 4 cm.
  • Para las vigas chatas, bastará con 2 cm.

 

Otro aspecto importante a revisar, es la ubicación y la longitud de empalme entre barras longitudinales. En cuanto a la ubicación, los empalmes de los fierros, que se encuentran en la parte superior de la viga, deberán hacerse en la zona central; mientras que el empalme de los fierros, que se encuentran en la parte inferior de la viga, deberá hacerse cerca de sus extremos.

 

Las longitudes mínimas de traslape de las barras serán las indicadas en los planos de estructuras. Más información sobre estas longitudes en función de los diámetros de las barras

Cuando dos vigas se encuentren en una esquina, deberán hacerse ganchos de doblado horizontales en ambas. La longitud de estos ganchos se especifica en los planos de estructuras

Todos los dobleces deberán hacerse en frío, respetando el diámetro mínimo de doblado para no causar fisuras en la barra.

Consideraciones

  • Se debe empalmar como máximo la mitad de las varillas que se encuentren en una misma sección.
  • Se deben alternar los empalmes. Si no se puede, y sólo se van a colocar concentrados en una sección, habrá que aumentar su longitud por un factor que depende del diámetro de la varilla

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CONFORMIDAD DE OBRA

CONFORMIDAD DE OBRA

¿QUÉ ES LA CONFORMIDAD DE OBRA?

Cuando la Obra está concluida, se pide al municipio la conformidad de obra, es decir la verificación de la obra ejecutada conforme a la Licencia de Edificación, sin ninguna variación en relación a los planos del proyecto aprobados.

¿Cómo obtener la conformidad de obra?

Una vez que tu casa esté construida, lista para habitar queda aún algunos trámites por hacer para todo esté ok. La conformidad de obra es uno de ellos, pues la constancia que la Municipalidad correspondiente a la localidad de tu edificación acepta tu construcción porque respetó los planos presentados cuando solicitaste la licencia de obra y además porque es conforme a la zonificación vigente.

Para obtenerla hay que seguir una serie de requisitos que aquí te explicamos:

  • Llenar el formulario FUE: correspondiente a la Declaratoria de Edificación, suscrito por el propietario o representante legal con derecho a construir el predio, con las firmas de los profesionales, del colegio profesional y del dueño de la vivienda. Si el solicitante es una persona jurídica debe anexar la respectiva constitución de la empresa y copia literal del poder expedido por el Registro de Personas Jurídicas, o la vigencia de poder correspondiente, vigente al momento de la presentación de los documentos.
  • Presentar tres juegos de planos de arquitectura, de ubicación y plantas elaborados y firmados por un profesional colegiado así como con la firma del propietario.
  • Presentar declaraciones juradas: Una, firmada por el profesional responsable de obra, donde manifiesta que la obra se ha realizado conforme a los planos aprobados con la Licencia de Edificación. En la segunda, el responsable de la obra, indica que se ha realizado las acometidas subterráneas de telefonía y cable de acuerdo al proyecto aprobado.
  • Pagar el derecho de trámite que varía según la municipalidad.

Si tu vivienda, ya en obra tuvo algunas  modificaciones de los planos presentado a la municipalidad de localidad, a lo anterior se debe presentar un juego de los Planos de replanteo de obra firmados por el responsable de obra y por el propietario.

Estos planos incluye: información de la ubicación y localización de tu obra, el plano de replanteo de arquitectura con vistas de planta, cortes y elevaciones con las mismas especificaciones de los planos del proyecto aprobado.  Además, la carta que acredite la autorización del proyectista original para realizar las modificaciones realizadas.

Posterior a este trámite recién podrás acceder a la declaratoria de fábrica en la SUNARP, es decir ya podrá estar inscrita en Registros Públicos y tendrás la titularidad de tu vivienda.

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BÚSQUEDA CATASTRAL

BÚSQUEDA CATASTRAL

   ¿QUÉ ES UNA BUSQUEDA CATASTRAL?

Es el certificado de búsqueda catastral constituye un certificado que acredita si, un determinado predio se encuentra registrado o no; o si parcialmente forma parte de un predio inscrito. También acredita la existencia o no de superposiciones de áreas. Dicho en otras palabras, con el certificado de búsqueda catastral se informa al interesado si el predio tiene o carece de antecedentes registrales, sea de manera total o parcial.

Caso Práctico
Muchas veces suceden que empresarios o inversionistas identifican un espacio de terreno adecuado para sus actividades, sea una industria una habilitación urbana nueva u otras, dependiendo de las dimensiones y características del terreno sin embargo no siempre es fácil identificar al propietario del terreno  sea un particular, sea el estado, o si, por el contrario sea un particular, sea el estado, o si, por el contrario el terreno sea un particular, sea el estado, o si, por el contrario el terreno no cuenta con antecedentes registrales, y es factible realizar una inmatriculación del mencionado terreno.

REQUISITOS

_Plano de ubicación, focalización y perimétrico

_Memoria Descriptiva

_Documentos que acredite  la propiedad (opcional)


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