SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL DE PREDIOS

SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL DE PREDIOS

Es el trámite destinado a la regularización del derecho de propiedad u otro derecho real, con el objeto de obtener la titulación o acreditación idónea para la inscripción de los bienes inmuebles en los Registros Públicos.

El saneamiento físico legal de predios es el conjunto de pasos orientados a la regularización y formalización del derecho de propiedad u otros derechos reales,es decir, con el saneamiento se busca “perfeccionar” el derecho que se tiene sobre un bien con la finalidad de que quede “apto” para su inscripción en el registro.

Entonces, podemos decir que la finalidad última del saneamiento de predios es la inscripción de los derechos que existan sobre los mismos en los registros públicos.

¿En qué consiste el saneamiento físico legal de predios?

El saneamiento físico legal de predios es el trámite destinado a la regularización de la documentación de la propiedad del terreno en primer lugar, y luego de la construcción que se haya edificado sobre el predio (de ser el caso) con el objeto de obtener la titulación o acreditación idónea para su acceso a los Registros Públicos.

Entonces, podemos decir que para registrar un bien es indispensable que antes hayamos saneado el título de propiedad, o sea, que hayamos acreditado la propiedad del terreno sobre el cual se levanta nuestra edificación.

El saneamiento, como se dijo, es un conjunto de actos orientados a un fin determinado: la inscripción. Entonces el saneamiento como actividad consiste en reunir una serie de requisitos (planos, informes, títulos) y seguir meticulosamente una serie de trámites (llenado de formularios, elevación de documentos a escritura pública) que nos conducen a la inscripción del predio.

¿Por qué es necesario hacer un saneamiento físico legal?

Hasta el momento hemos dejado claro que la finalidad del saneamiento físico legal de predios es dejar los derechos “aptos” para su inscripción en los Registros Públicos. Sin embargo, no hemos anotado las razones por las cuales es, a la vez, importante inscribir el derecho de propiedad. A nuestro criterio son dos las razones fundamentales por las cuales se explica la importancia del registro de un predio:

La primera está relacionada con los efectos protectores que se proyectan sobre el bien cuando este se encuentra inscrito. Siendo así, la inscripción en el registro protege al propietario del tercero que con mala fe pretenda adquirir el bien, por ejemplo, mediante una compraventa, ya que en ningún caso este puede alegar desconocimiento de lo registrado.

La segunda está relacionada con un fin práctico y esto es que la inscripción del predio en el registro facilita, en el mundo real, su transferencia, ya que los interesados en la compra de un predio le dan preferencia, por razones de seguridad, a los bienes inscritos sobre los bienes que no lo están.

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VISACIÓN DE PLANOS

VISACIÓN DE PLANOS

Dentro del saneamiento predial existen los procedimientos de prescripción adquisitiva, rectificación de áreas y linderos, titulo supletorio, entre otros. Incluso en el caso de posesiones informales, para poder solicitar el acceso de los servicios básicos como agua y desagüe, suministro eléctrico y otros, es necesario presentar ante la entidad competente los planos del predio, visados con la municipalidad.

La visación de planos consiste en la constatación por parte del funcionario municipal  de que lo plasmado en los planos que se presentan corresponden a la realidad. En todo caso podemos considerar que el funcionario municipal da fe de la veracidad en lo plasmado en el plano.

Debido muchas veces a la falta de conocimiento sobre el propósito de la visacion de planos muchas veces los funcionarios en su afán de actuar correctamente pueden llegar a interponer barreras burocráticas al usuario, exigiendo, como por ejemplo, el titulo de dominio cuando se trata de una prescripción adquisitiva o de una posición informal que desea ponerse a derecho.

Como criterio técnico, el titulo de dominio solo es exigible en el caso de la rectificación de areas y linderos  ya que en este caso se trata con el propietario del predio que se pretende sanear.

En todos los demás casos, tales como prescripción adquisitiva, posesiones informales y otros tal documento no existe, y precisamente los planos visados son, en muchos casos, necesarios para su obtención.

Peconst  elabora y trámita visacion de planos ante cualquier municipalidad, asimismo contamos con un equipo de ingenieros, arquitectos con experiencias en temas de prescripción adquisitiva, titulo supletorio, rectificación de área, y otros afines.

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LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO

LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO

Objetivos del levantamiento topográfico. Con esta técnica de topografía se persigue principalmente determinar la posición del terreno entre dos puntos, sobre un plano horizontal. Aquí entra en funcionamiento la planimetría, que se define como el proceso de representación a escala de un terreno sobre un plano.

¿Qué es un levantamiento de terreno?

El principal objetivo de un levantamiento topográfico es determinar la posición relativa entre varios puntos sobre un plano horizontal, es decir define las inclinaciones del terreno. Esto se realiza mediante un método llamado planimetría.

¿Qué es la planimetria en topografia?

La planimetría es la parte de la topografía que estudia el conjunto de métodos y procedimientos que tienden a conseguir la representación a escala de todos los detalles interesantes del terreno sobre una superficie plana (plano geometría), prescindiendo de su relieve y se representa en una proyección horizontal.

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ESTRUCTURA DE EDIFICACIÓN

ESTRUCTURA DE EDIFICACIÓN

La estructura de una edificación es fundamental para su seguridad y duración. Las siguientes recomendaciones te ayudarán a confeccionar armazones más resistentes.

CIMENTACIÓN
Evita afectar las cimentaciones de las edificaciones cercanas, utilizando muros de contención o pantallas. La elección de uno u otro dependerá de la profundidad de la excavación y el tipo de suelo.
Una vez hecha la excavación, vierte una capa de hormigón de limpieza de aproximadamente 10 centímetros de alto (hasta para edificaciones de dos pisos). Así regularizarás el terreno de la cimentación. Luego, realiza el armado de la losa o zapata.

COLUMNA
Inmediatamente después de vaciar el concreto, inicia el vibrado para impedir que se formen burbujas u “hormigueros” que afecten su solidez. Puedes utilizar vibradores de inmersión o, en el caso de vaciados pequeños, una varilla lisa y de extremo redondeado.
Ese vibrado interno se puede complementar con ligeros golpes en el exterior de la formaleta con un martillo de punta de caucho. Es clave que el vibrado se haga con mucho cuidado para evitar la segregación de los componentes del concreto.

VIGAS
Para vigas sólidas, en la parte inferior de la formaleta utiliza puntales cada 80 centímetros. Y para facilitar el desencofrado no olvides untar aceite en la superficie interna de la formaleta. Así evitarás que el hormigón se adhiera.
En el cálculo del tiempo de desencofrado considera materiales, temperatura ambiental y otros factores. Siempre espera el tiempo estimado para que el hormigón logre alcanzar su punto máximo de resistencia y la estructura sea más sólida.

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Independización de Predios

Independización de Predios

Para que sea posible debes dividir el bien en dos o más predios independientes este trámite se llama independización de inmueble.

Existen dos clases de independización:

-Por subdivisión: es un procedimiento en el cual se divide un terreno en dos o más lotes. En este caso las propiedades resultantes no tienen vínculo entre sí, es decir, cada una tiene ingreso directo desde la calle.

-De régimen de propiedad horizontal: consiste en dividir la edificación que se encuentra sobre un terreno en una o más viviendas resultantes de los diferentes pisos. En este caso se emiten varias partidas independientes, pero se encuentran bajo un régimen de copropiedad, y se debe imponer un reglamento interno y establecer una junta de propietarios, conformada para tomar decisiones sobre las áreas comunes (pasillos, ingreso)

En el momento de realizar la independización la primera inscripción se hace a nombre del titular del predio matriz, posteriormente pueden inscribirse las transferencias de los bienes.

“Como primer paso, se debe ir a la municipalidad del distrito donde se ubica la propiedad. El personal del municipio verificará el área mínima del predio y otros aspectos técnicos; luego emitirá una resolución que aprueba la independización, visará los planos presentados con anterioridad por el propietario (estos deben ser de arquitectura y ubicación, y estar preparados por un ingeniero o un arquitecto). Finalmente, todos estos documentos son ingresados en la (Sunarp) para la debida inscripción registral”

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PRESUPUESTO DE OBRA

PRESUPUESTO DE OBRA

¿QUÉ ES EL PRESUPUESTO DE OBRA?

Algunas definiciones de presupuestar:

  • Es la predicción monetaria que representa realizar una actividad o tarea determinada.
  • Cálculo aproximado del costo de una obra.
  • Es la expresión en cifras monetarias del programa de trabajo previsto en un proyecto.
  • Es el monto que se autoriza como apropiación para invertir en la materialización de un proyecto específico.

Presupuestar una obra, es establecer de qué está compuesta (composición cualitativa) y cuántas unidades de cada componente se requieren (composición cuantitativa) para, finalmente, aplicar precios a cada uno y obtener su valor en un momento dado.

Previamente se debe someter el proyecto a los siguientes análisis:

  • Análisis Geométrico. Significa el estudio de los planos de construcción, es decir la determinación de la cantidad de volúmenes en la obra (cómputos métricos, análisis de precios unitarios).
  • Análisis Estratégico. Que es la definición de la forma en que se ejecutará, administrará y coordinara la construcción de la obra o el desarrollo de esta. Esto genera determinadas actividades que deben realizarse, pero que no se encuentran en los planos de construcción, sin embargo, todas éstas actividades tienen un costo en lo que representa el presupuesto de la obra.
  • Análisis del Entorno. Definición y valorización de costos no ligados a la ejecución física de actividades o de su administración y control, sino de requerimientos profesionales, de mercado o imposiciones gubernamentales (conexión a servicios públicos, trabajos de mitigación de impacto ambiental, etc.)


  • PRESUPUESTO Y COSTOS DE CONSTRUCCIÓN.
    El presupuesto en construcción es una herramienta que tiene por objeto determinar anticipadamente el costo de la ejecución material de una obra.Elaboración del Presupuesto.Se realiza con base en los planos y en las especificaciones técnicas de un proyecto, además de otras condiciones de ejecución, se elaboran los cómputos de los trabajos a ejecutar, se hacen los análisis de precios unitarios de los diversos ítems y se establecen los valores parciales de los capítulos en que se agrupan los ítems, y así obtener el valor total de la obra. Los pasos a seguir son:

    • Listado de precios básicos.- El presupuesto debe incluir la lista de precios básicos de materiales, equipos y salarios utilizados.
    • Análisis unitarios.- Incluye indicaciones de cantidades y costos de materiales, transportes, desperdicios, rendimientos, costo de mano de obra, etc.
    • Presupuesto por capítulos.- Los costos de obra se presentan divididos por capítulos de acuerdo con el sistema de construcción, contratación, programación, etc.
    • Componentes del presupuesto.- Se presenta el desglose del presupuesto con las cantidades y precios totales de sus componentes divididos así: materiales, mano de obra, subcontratos, equipos y gastos generales. Finalmente en: costos directos y costos indirectos.
    • Fecha del presupuesto.- Se debe indicar la fecha en la que se hace el estimativo, en caso de haber proyecciones de costos en el tiempo, se deben indicar.

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SUBDIVICIÓN DE LOTES

SUBDIVICIÓN DE LOTES

En ocasiones, es necesario dividir en dos o más partes una propiedad, sea por una repartición de herencia, venta de una parte del predio, entre otros.

En estos casos, lo más común es optar por una de estas dos opciones: la subdivisión o la independización del predio, denominado “predio matriz”, ya que de él se van a originar las unidades inmobiliarias, o los sub lotes, de ser el caso.

Para ambos procedimientos, es necesario que el predio esté completamente saneado, es decir, que cuenta con declaratoria de edificación.

La independización por subdivisión, comúnmente llamada subdivisión, es el procedimiento mediante el cual se divide un lote de terreno, en dos o más lotes de terreno. La característica principal es que el resultado de este procedimiento son dos o más partidas independientes, sin ninguna relación o dependencia entre sí. Asimismo, no hay limitaciones de ningún tipo sobre la propiedad de los aires. Al ser un procedimiento que modifica el catastro, se requieren planos y códigos catastrales para inscribirlo, excepto si se procede bajo el amparo de la ley 27157, de regularización de edificaciones.

La independización en régimen de propiedad horizontal, o independización, como la llamamos por lo general, consiste en dividir la edificación que se encuentra sobre un terreno, resultando una o más unidades inmobiliarias, en los diferentes pisos de la edificación. El resultado son varias partidas independientes, que sin embargo se encuentran en un régimen de copropiedad, donde se impone un reglamento interno, y existe una junta de propietarios que lleva las decisiones correspondientes a las áreas y bienes comunes de la edificación. Bajo este régimen puede existir propiedad sólo en la primera planta, mientras que los aires, o el segundo piso corresponden a otro propietario.

Es importante asesorarse y conocer las diferencias entre estos regímenes, de manera que podamos proponer los cambios pertinentes en nuestra propiedad, y de acuerdo a nuestras necesidades.

¿Es recomendable dividir una vivienda en dos?

El propósito de dividir una casa o apartamento puede ser diverso, pero la decisión del propietario siempre debe sopesar los costos y gestión de la construcción que tendrán que afrontar, el tiempo que llevará el trabajo y todo el proceso burocrático que conlleva el proyecto. Y, por supuesto, considerar la rentabilidad que se obtendrá si la hay, para que la división se compense económicamente.

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ALBAÑILERÍA CONFINADA

ALBAÑILERÍA CONFINADA

¿QUÉ ES ALBAÑILERÍA CONFINADA?
La albañilería confinada es la técnica de construcción que se emplea normalmente para la edificación de una vivienda. En este tipo de construcción se utilizan ladrillos de arcilla cocida, columnas de amarre. Vigas soleras, etc.  En este tipo de vivienda primero se construye el muro de ladrillo, luego se procede a vaciar el concreto de las columnas de amarre y finalmente se construye el techo en conjunto con las vigas.


¿POR QUÉ ES IMPORTANTE LA ALBAÑILERÍA CONFINADA?
Desde hace muchos años atrás, las viviendas de este tipo son las construcciones más populares  en zonas urbanas de nuestro país y en la actualidad esta tendencia continúa. Por otro lado si tú estás a cargo de una obra de este tipo, debes tener en cuenta tres factores:

  1. El diseño estructural.
  2. El control de los procesos constructivos.
  3. El control de la calidad de los materiales.

Es importante que consideres estos tres factores para que una vivienda pueda soportar exitosamente los efectos devastadores de un terremoto, debe tener una estructura sólida fuerte y resistente.
Un sismo causará daños a una vivienda si esta carece de diseño estructural o si fue mal construida
La vivienda puede incluso derrumbarse causando pérdidas materiales importantes, heridas graves a sus ocupantes y hasta la muerte de algunos ellos.

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CÁLCULO ESTRUCTURAL

CÁLCULO ESTRUCTURAL


ENTÉRESE DE LAS CONSTRUCCIONES SISMO RESISTENTES

Al momento de comprar una casa o un departamento suele preferirse uno con buena ubicación, excelente disposición de los ambientes y atractivos acabados; pero en muy pocos casos nos ponemos a pensar y evaluamos qué tan antisísmica puede ser una vivienda.

Las construcciones sismo resistentes “deben ser capaces de soportar un movimiento telúrico habitual o hasta de unos 6 grados en la escala de Ritcher sin presentar algún peligro en la estructura. Inclusive, ante un sismo de 8 grados puede presentar daños pero no colapsar”.

No obstante, para lograr que una edificación sea antisísmica es preciso que estén presentes: un buen proyecto, buenos materiales y un proceso adecuado de construcción. Por ello, es importante recalcar que el proyecto debe ser diseñado obligatoriamente por un ingeniero estructural, quien hará los cálculos pertinentes para que la vivienda sea sismo resistente. Evite las construcciones informales, no confíe su vida a un maestro de obra 🚧

LOS EDIFICIOS DE AHORA

En cuanto a los edificios que se vienen construyendo en muchas zonas de Lima, “todas las edificaciones construidas en base a las especificaciones de las normas vigentes son antisísmicas. Los municipios juegan un papel importante en la seguridad del país, pues ellos se encargan de revisar los proyectos arquitectónicos y estructurales; asimismo,  deben verificar su aplicación correcta en obra”.
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TASACIONES

TASACIONES

¿Cómo calcular el valor de venta de tu casa?

Fijar el precio de venta de tu casa es una tarea difícil, pues son diversos los factores que deben evaluarse, entre ellos, la antigüedad de la vivienda.

Uno de los errores más frecuentes es pensar que una casa de segundo uso tiene el mismo valor que una de estreno, y tienden a sobrevalorarla.

Esto puede ocasionar que la venta se demore o se estanque. Aclaró también que otros de los factores son el estado de conservación de la propiedad, si se encuentra en una zona comercial o si los parámetros de construcción permiten más de 15 pisos.

PRECIO

Para tener un precio comercial de venta más exacto se deben sumar el valor del terreno, el valor de la construcción y el valor de las obras complementarias.

El primer monto se calcula multiplicando el precio del metro cuadrado del terreno que se maneje en esa zona (se calcula con un estudio de mercado) por los metros cuadrados de terreno que tiene tu casa

Para saber el valor de la construcción, debes multiplicar el valor de depreciación  por 1,5 si la casa está en una zona populosa, por 2 si el lugar es medianamente populoso y por 3 si es de densidad baja.

Estos valores son referenciales, pues se pueden elevar a una cifra mayor (4, 5 o 6), dependiendo de si la propiedad o la ubicación tienen otros puntos que generen interés”

Finalmente, el precio de las obras complementarias se calcula tomando como base lo que se ha añadido a la casa, como cisternas, pasamanos, cercos eléctricos, etc.

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